Техническая эксплуатация

Техническая эксплуатация включает в себя весь комплекс работ по поддержанию всех элементов и систем объекта недвижимости в исправном состоянии, охрану объекта, а также работы по обслуживанию территории.

Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

• помещений здания;
• строительных конструкций объекта;
• систем водоснабжения и водоотведения;
• систем электроснабжения и освещения;
• систем тепло- и газоснабжения;
• систем вентиляции и кондиционирования;
• систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения;
• систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.);
• слаботочных устройств;
• систем структурированных кабельных линий;
• систем учета расхода электрической и тепловой энергии;
• систем учета водопотребления;
• систем автоматического управления (САУ);
• лифтов, лифтового оборудования, эскалаторов;
• прилегающей территории;

К элементам технической эксплуатации относятся:

• технические осмотры;
• техническое обслуживание;
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт (по пожеланию собственника);
• санитарное содержание помещений и территории;
• материально-техническое обеспечение

Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических осмотров. Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры контролируют техническое состояние объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем.

Внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями которых могут быть повреждения отдельных систем и элементов здания, например, после возникновения аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения, после обильных дождей или снегопадов.

Техническое обслуживание включает в себя работы, направленные на поддержание работоспособности и исправности всех систем объекта недвижимости, а также их наладке и регулировке, соблюдение санитарно-гигиенических требований к помещениям здания и прилегающей к объекту недвижимости территории, а также подготовку здания и его элементов к сезонной эксплуатации.

Текущий ремонт проводится с той периодичностью, которая обеспечит эффективную безаварийную эксплуатацию здания на весь период, начиная с момента сдачи здания в эксплуатацию (или завершения капитального ремонта), заканчивая моментом начала очередного капитального ремонта с учетом природно-климатических условий, особенностей конструктивных решений, общего технического состояния объекта недвижимости, а также режима его эксплуатации.

При проведении капитального ремонта может проводиться модернизация отдельных систем здания, обусловленная экономической целесообразностью. Это может быть оснащение объекта недвижимости современными видами инженерного оборудования; мероприятия, направленные на улучшение качества предоставляемых услуг, замена элементов и систем здания на более долговечные и экономичные. Сюда же можно отнести работы по обустройству прилегающей территории, например, укладка тротуарной плитки и прочее.

Санитарное содержание объекта недвижимости включает в себя мероприятия по уборке помещений здания и мест общего пользования, элементов конструкции и окон, уборке и очистке внутренней территории объекта, вывозу мусора и снега.

Варианты схем технического обслуживания.

В силу своих индивидуальных особенностей (размер объекта, расположение, тематика, технологическая насыщенность и пр.) каждый объект может отличаться и по схеме организации обслуживания. Это обусловлено как возможностями бюджета наших Клиентов, так и общей необходимостью оптимизации расходов, что является основной задачей управляющих компаний. Мы сторонники гибкого подхода в вопросах выстраивания индивидуальных схем обслуживания, когда предложенный вариант будет полностью удовлетворять пожеланиям нашего Клиента. В реальных ситуациях вариаций может быть существенно больше, но для примера предлагаем рассмотреть три опробованных на практике и доказавших свою жизнеспособность варианта:

1. Постоянный штат сотрудников.

На объекте постоянно присутствует весь необходимый штат квалифицированных инженеров и техников, уборщиков и пр. персонала. Все вопросы решаются максимально оперативно, работы выполняются быстро и качественно, аварийные ситуации сведены к минимуму и при необходимости устраняются незамедлительно и под жестким контролем. Это оптимально для крупных объектов коммерческой недвижимости.

2. Плановые выезды специалистов (мобильный сервис).

Обслуживание с удобной Клиенту периодичностью силами мобильных бригад в составе квалифицированных инженеров, техников, уборщиков. Текущее техническое обслуживание производится по установленному графику и регламенту. Выезд аварийных бригад по звонку или заявке Клиента. Это наиболее экономичная схема работы и может быть оптимальной для малых объектов, в т. ч. сетевых.

3. Совмещенное обслуживание

Постоянное присутствие на объекте минимально необходимого оперативного штата квалифицированных специалистов (инженеров, техников, уборщиков). Выполнение остальных работ производится силами мобильных бригад по согласованному графику и по факту поступления заявок от Клиента. Наиболее востребованный сервис в плане уменьшения издержек при высокой оперативности и качестве выполняемых работ. На деле в большинстве случаев даже на крупных объектах присутствуют определенные элементы совмещенного обслуживания. Например, выполнение отдельных видов узкоспециализированных работ силами специализированных мобильных бригад – что всегда позволяет оптимизировать бюджет. Сюда же можно отнести обслуживание специального оборудования или систем, не требующих частой профилактики.

Наши специалисты всегда готовы предложить наиболее оптимальную схему обслуживания с учетом технических особенностей объекта и пожеланий Клиента. Любой предложенный вариант будет исполнен нами в соответствии с техническими требованиями, экономической целесообразностью и гарантией качества.